Spørsmål: Hei, vi er et eierseksjonssameie som har behov for å skifte ut vinduer. Flere av vinduene er gamle, og hele vinduet med ramme må skiftes ut. Vi er usikre på om dette er sameiets ansvar, eller om de enkelte av beboerne må dekke kostnaden. Finnes det en fasit på dette?
Når det gjelder utskiftning av vinduer i et sameie, er det viktig å trekke klare skillelinjer mellom hva som er seksjonseierens ansvar og hva som er sameiets ansvar. De samme reglene som gjelder for utskiftning av vindu i eierseksjonssameier vil for øvrig også gjelde for utskiftning av vinduer i borettslag.
Vinduets rolle og vedlikehold
Vinduer spiller en kritisk rolle som en del av byggets yttervegg og fasade. Tradisjonelt har vinduene blitt ansett som fellesareal, og dermed en del av bygningskonstruksjonen. Seksjonseieren har ansvar for vedlikeholdet av vinduene, som inkluderer oppgaver som rutevask, maling av karmene og bytte av glassrute når det er nødvendig. Det er imidlertid viktig å skille mellom utskiftning av glassruten og utskiftning av hele vinduet.
Utskiftning av vinduer: Sameiets ansvar
Når det kommer til utskiftning av hele vinduet, inkludert rammen, faller ansvaret på sameiet. Dette er fordi vinduet med ramme anses som en del av bygningskroppen og dermed fellesareal. Boligselskapet har ansvaret for å vurdere når vinduene er så gamle eller skadet at de ikke lenger er funksjonsdyktige eller sikkerhetsmessig forsvarlige. Utskiftning av vinduer er en stor investering, og kostnadene skal fordeles på alle sameierne etter sameiebrøken. Dette understrekes også i spørsmål og svar-seksjonen fra den andre kilden, hvor det klart fastslås at utskiftning av vindu med ramme er sameiets ansvar.
Grensedragning mellom reparasjon og utskiftning
Det er imidlertid viktig å trekke en klar grense mellom reparasjon av vinduet og utskiftning av hele vinduet. Dersom det er teknisk og økonomisk forsvarlig å reparere vinduet tilbake til samme tilstand og utseende, påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Et eksempel på dette er utskiftning av en knust vindusrute. Hvis hele vinduet derimot må skiftes ut, enten fordi det ikke lar seg reparere økonomisk eller teknisk, eller fordi vinduet med ramme og alt må byttes, er det sameiet som har vedlikeholdsplikten.
Oppsummert: Sameiet og borettslaget har ansvaret for utskiftning av vindu med ramme.
Sammenfatningsvis er det klart at ansvaret for utskiftning av vinduer i et sameie avhenger av om det er snakk om en enkel reparasjon eller en fullstendig utskiftning av vinduet. Seksjonseieren har ansvar for vedlikehold og mindre reparasjoner, som utskiftning av vindusruter. Når det derimot er nødvendig med en fullstendig utskiftning av vinduet, overgår ansvaret til sameiet, og kostnadene skal fordeles på alle seksjonseierne i henhold til sameiebrøken. Dette sikrer en rettferdig fordeling av kostnader og ansvar, samtidig som det opprettholder byggets integritet og sikkerhet for alle beboere.
Klargjøring fra forarbeidene til eierseksjonsloven
I forbindelse med arbeidet med ny eierseksjonslov, fikk vi en klargjøring av ansvaret for utskiftning av vinduer i sameiet (som for øvrig også vil gjelde for borettslag). Her skriver departementet følgende i Prop. 39 L (2016–2017):
“Dersom utbedring/reparasjon av vinduet eller ytterdøren tilbake til samme tilstand og utseende er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for utskifting av vinduet eller ytterdøren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Eksempel: Knuses en vindusrute, og denne lar seg erstatte med en tilsvarende vindusrute, står vi overfor en reparasjon av vinduet, ingen utskifting. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Er det derimot nødvendig med en fullstendig utskifting av vinduet, enten fordi det teknisk eller økonomisk sett ikke lar seg forsvare (eller er mulig) å reparere vindusruten tilbake til samme tilstand som den hadde, eller fordi hele vinduet med innramming mm. må skiftes ut, har sameiet vedlikeholdsplikten. Den bakenforliggende tanken, som kan gi en viss veiledning i grensetilfellene, er at dersom reparasjon eller utskifting medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytterdører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette. Synspunktene her er i samsvar med hva som er antatt i tilknytning til burettslagslova § 5-12, se Wyller; Boligrett (5. utg.) s. 130.”