Samtidig som den reelle lønnsutviklingen i Norge har vært nærmest flat det siste tiårene, så har prisen på en gjennomsnittlig leilighet i Oslo steget med over 150 prosent. Følgelig er det ikke rart at eksperter allerede i flere år nå har dratt frem begrepet “boligboble” om utviklingen som har skjedd i boligmarkedet i hovedstaden. Spekulering i eiendom og for lite eller saktegående utbygging har skapt kunstige høye boligpriser i Oslo. Samtidig ser vi nå en brå endring i kursen for boligmarkedet, der prisene plutselig faller.
Hva er egentlig en boligboble?
Begrepet boligboble brukes som regel om et marked der boligprisene er kunstig høye. Med kunstig høye mener vi at de ligger langt over det som er forsvarlig i forhold til den øvrige økonomiske situasjonen i samfunnet, da mange er nødt til å påta seg gjeld langt over evne for å komme seg inn i boligmarkedet. Samtidig er det gjerne ikke etterspørselen etter plass å bo som styrer boligprisene i denne retningen, men spekulering i at boligprisene vil fortsette å stige. Dette vil igjen føre til at boligprisene stiger ytterligere, noe som har skjedd i Oslo de siste årene, og som følgelig kan beskrives som en aldri så liten boligboble.
For deg som eier bolig i Oslo og skal selge i “samme boligboble” som du kjøpte i, så er det naturligvis lite negativt med dette begrepet. Men hva skjer når boligboblen sprekker, og du blir nødt til å selge den overprisede leiligheten din til det som egentlig er “normal” markedspris?
I hovedstaden har det nærmest blitt slått nye prisrekorder hver eneste måned de siste årene, og i 2016 hadde man en prisvekst på enorme 23 prosent sammenlignet med året før. Følgelig ble begrepet boligboble trukket frem av økonomer allerede i fjor, og det er vanskelig å argumentere mot ekspertene som mener boligmarkedet i Oslo befinner seg i en boligboble. Ingen hadde forventet den samme enorme prisutviklingen i 2017, men det som har skjedd foreløpig i år har kanskje tatt ekspertene på senga. Prisene faller, sentrale leiligheter annonseres til tomme visninger og fremtidsspådommene er dystre. Er dette beviser nok på at boligboblen har eksistert, og at den nå sprekker?
Er boligboblen i ferd med å sprekke?
Som vi var innom tidligere, så er en stor del av årsaken til en boligboble at de med mye penger spekulerer i eiendom og kjøper opp mange leiligheter i samme marked. For å forhindre nettopp dette, og sørge for at Oslo får et sunnere boligmarked, så innførte regjeringen fra 1. januar 2017 nye krav til bankene. De går blant annet på at man må ha minst 40 prosent av kjøpesummen i egenkapital hvis man skal kjøpe sekundærbolig i Oslo, samtidig som den totale gjelden ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Og man har trolig sett umiddelbar effekt av disse endringene. For mens ekspertene spådde en beskjeden prisvekst i Oslo som følge av innstrammingen i lånekrav, så har det stikk motsatte skjedd de siste månedene. I mai opplevede man et prisfall på 1,4 prosent på bruktbolig i Oslo, og den påfølgende måneden ble enda verre. I juni falt nemlig boligprisene med hele 3,1 prosent – noe som er det første betydelige fallet i boligprisene siden årsskiftet 2013/2014.
Å spå hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover i Oslo er naturligvis vanskelig. Men at den enorme prisveksten vi har sett de seneste årene ikke vil fortsette, er de fleste enige om. Om Oslo er og har vært i en boligboble har man nok heller ikke noe fasitsvar på, men om så er tilfellet, så kan det nå se ut som boblen nå er i ferd med å sprekke.