Når man skal overføre eiendom som arv eller gave er det flere ting man må huske på. I denne artikkelen ser vi på de viktigste punktene du må ta stilling til dersom du ønsker å overføre eiendom som arv eller du ønsker å overføre eiendom som gave til barn eller andre.
Er det skattepliktig å overføre eiendom som arv eller gave?
Nei, det er som hovedregel ikke skattepliktig å overføre en eiendom som arv eller gave.
Arveavgiften ble avskaffet i 2014, og det er heller ikke skattepliktig å motta eiendom som gave.
Det er imidlertid greit å være klar over at verdien av eiendommen vil gå inn i formuen til mottakeren, noe som kan få betydning for plikten til å betale formueskatt. Man må betale formueskatt dersom man har en formue (etter fradrag for gjeld) på over 1,76 millioner kroner.
Må man betale dokumentavgift?
Når man skal overføre eiendom fra foreldre til barn (eller til andre) anbefales det på generelt grunnlag at man tinglyser overdragelsen i grunnboken til eiendommen. Dette gjøres ved at hjemmelshaver av eiendommen fyller ut et skjøte og tinglyser eiendommen over på barna.
Skjøte, og veiledning for utfylling av skjøte, finner man på nettsidene til Statens Kartverk: http://www.kartverket.no/eiendom/tinglyse-eierskifte/skjote/
Overførsel av eiendom ved tinglysning utløser dokumentavgift på overføringen, dersom overførselen skjer arvelater lever. Ved overføring av eiendom som arv eller død påløper det ingen dokumentavgift. Det samme gjelder dersom eiendommen er en borettslagsandel.
Dokumentavgiften er på 2,5 % av eiendommens markedsverdi (denne settes til markedsverdi uavhengig av hva kjøpesummen settes til – kjøpesummen kan også være kr 0). Dette er det vanligvis mottakere som betaler, altså barna, men her er det avtalefrihet.
Det er delvis fritak dersom det er utdeling fra uskiftebo. Ved utdeling av arv fra uskiftebo, gjelder imidlertid delvis fritak for dokumentavgift.
Dette innebærer noe komplisert brøkregning da en først må gjøre et «tenkt» arveoppgjør etter førstavdøde og deretter beregne hvor stor del av arven som kommer fra vedkommende. Denne delen av arven er fritatt for dokumentavgift for hver arvings arveandel etter loven.
Må man tinglyse?
Nei, det er ingen plikt til å tinglyse overføring av eiendom. Det anbefales likevel på generelt grunnlag å tinglyse overføring av hjemmel når overføringen skjer.
Dersom eiendommen ikke overdras på skjøtet, er den fortsatt tinglyst på tidligere eier i grunnboken. Den tidligere eieren beholder altså grunnbokshjemmelen. Dette får flere konsekvenser.
Da kan kreditorene til den tidligere eieren ta utlegg i eiendommen for gjeld tidligere eier hefter for, og som ikke blir betalt.
Tidligere eier, som fortsatt står som hjemmelshaver, kan også selge eiendommen videre til uvitende tredjeparter – selv om ikke er særlig praktisk i de fleste tilfeller. Skal man overta en eiendom uten å få grunnbokshjemmelen overført til seg, bør man derfor sørge for å tinglyse en såkalt urådighetserklæring. Det innebærer at den som har grunnbokshjemmelen ikke kan pantsette eller selge eiendommen uten at den reelle eieren gir sitt skriftlige samtykke.
Det er heller ikke nødvendigvis noe å spare på å utsette tinglysning. Dersom eiendommen stiger mye i verdi fra overføringen skjer til giver faktisk faller i fra og tinglysning skal skje, vil arvingene kunne risikere at besparelsen ved å ikke tinglyse ved den reelle overføringen blir spist opp av verdiøkningen eiendommen har fått i mellomtiden.
Så når kan det være aktuelt å ikke tinglyse?
Dersom arvingen (f.eks. barnet) kun skal eie eiendommen i kort tid før denne skal selge. Da kan hjemmelen overføres direkte fra f.eks. foreldrene til ny eier som barnet selger til.
I forhold til evt. skattefritt salg av eiendommen er det reelt eierskap som er avgjørende. Dersom barnet (som ikke står som hjemmelshaver) har eid eiendommen i minst ett år, og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene for salget skjer, så er evt. gevinst skattefritt.
Siden hjemmelen ikke er overført til barnet, er det imidlertid viktig at man på annen måte kan dokumentere overfor skattemyndighetene at overføringen faktisk har skjedd, f.eks. ved et gavebrev eller en kjøpekontrakt.
Hvordan overfører man eiendom til kun ett av barna, slik at det blir rettferdig for de andre?
Dersom man skal gi et barn et arveforskudd og ønsker at arveforskuddet skal trekkes ifra (avkortes) i mottakerens del av arven ved et fremtidig arveoppgjør etter deg, bør man skrive en avtale om dette.
Arveloven krever at mottakeren må ha fått beskjed om at overføringen skal avkortes senest på tidspunktet for overføringen. Vi anbefaler at giver og alle barn signerer på avtalen om avkorting.
Hovedregelen i loven er at avkortingsbeløpet skal settes til verdien av f.eks. eiendommen da overføringen skjedde. I mange tilfeller kan det være rimelig at denne verdien justeres for å sørge for mest mulig likedeling ved arvefallet. En justering i henhold til konsumprisindeks vil man ta høyde for endringer i pengeverdien, men det er også mulig å avtale at justering skal skje i tråd med boligprisøkningen i området eiendommen ligger.
Renate Kvamme utdannet jurist fra Universitetet i Oslo og samfunnsøkonom fra OsloMet. Renate har jobbet som freelance skribent på deltid for oss i en årrekke. Hun skriver om juss og økonomi. På fritiden er liker hun å lese bøker, trene og game!